Продажа квартиры по заниженной стоимости

Продавец недвижимости может быть недобросовестным и указать в договоре купли-продажи цену ниже реальной стоимости объекта. Так, например, квартира стоимостью 1,5 млн рублей по документу может стоить только 10 млн рублей. Эта система используется, когда продавец не хочет платить НДС, а покупатель соглашается на такие условия.

Однако при сделках с недвижимостью желание сэкономить может привести к большим штрафам и даже продаже квартиры. Мы вместе с экспертом риэлторской компании «Этажи Прайм» Рижиной Гордеевой выяснили, чем грозят подобные схемы и каким рискам подвергаются участники сделки.

Обсудить.

© «Секреты бизнеса», сцена из фильма «12 стульев», kinopoisk.ru

Как работает схема занижения стоимости жилья в договоре

Основная причина, по которой люди записывают стоимость своих товаров, — уход от налогов. Закон предусматривает исключительные случаи, когда владельцы недвижимости не должны платить налог.

• Владелец намерен продать единственное жилье, которым он владеет не менее трех лет,
• недвижимость была приватизирована более трех лет назад; и
• Недвижимость была унаследована или подарена родственником и находилась в собственности не менее 3 лет.
• Инструмент был приобретен после 1 января 2016 года, а срок владения составляет пять лет.

В противном случае налог уплачивается с разницы в цене между двумя договорами купли-продажи, то есть старым договором, по которому человек является владельцем недвижимости, и новым договором с покупателем жилья. С этой суммы должен быть уплачен подоходный налог с физических лиц (13 %).

Разница в цене составляет 2 млн рублей. Казначейство должно заплатить 13% от этой суммы, или 260 000 рублей.

Чтобы уберечь деньги, продавцы прибегают к операциям по амортизации. В большинстве случаев они осуществляются через Соглашение об улучшении (IAA), которое неотделимо от контракта COP. Амортизированная стоимость указывается в SAP, а оставшиеся деньги — в NAM.

Факт передачи общей суммы фиксируется в квитанциях POA и NAM. Государственные органы фиксируют только плотину и ДНП, о которых власти не знают, так как им не нужно переводить деньги в Росс Рестрест.

Долгие годы люди безнаказанно деградировали, не видя закона, а Федеральная налоговая служба практически не контролировала ситуацию. За последние три года ситуация изменилась». Инструменты для выявления условий незаконных сделок», — говорит Ригина Гордива.

Чем рискуют участники сделки

Люди не понимают, что подобные аферы не так-то просто провернуть. Например, сделки могут быть признаны недействительными.

Существует множество причин, по которым сделка может быть отменена. Например, банкротство владельца, судебные претензии родственников родителей, нераспределенные акции предыдущим владельцем, сделки, совершенные человеком, который не понимает последствий своих действий. Управление ими имеет скрытых владельцев, если владелец часто меняется.

Сделки со сроком исковой давности до трех лет могут быть отменены, — комментирует Гордеева.

Это создает четыре основных риска недооценки сумм сделок».

1. Если продавец занижает стоимость имущества в договоре и не платит налоги, а сумма превышает 2,7 млн рублей в течение трех финансовых лет подряд. Ему грозит уголовная ответственность. Ответственность за умышленное уклонение от уплаты налогов предусмотрена статьей 198 Уголовного кодекса Российской Федерации. Штраф в размере до 500 000 рублей или лишение свободы на срок до трех лет.
2. Если продавец признан банкротом — а это преобладающая тенденция в наше время — имущество будет арестовано, если суд признает покупателя неправым. Например, если будет установлено, что покупатель сознательно согласился на занижение стоимости предмета договора. Тогда она может остаться без жилья и без переданных ей денег.
3. Новый владелец может продать недвижимость вскоре после покупки из-за острой необходимости в деньгах. В таких случаях договор с заниженной стоимостью недвижимости не оставляет новому владельцу других вариантов. Если недвижимость продается через пять лет (или три года, если это единственный объект) после покупки, продавец должен занизить стоимость недвижимости, чтобы не платить самые высокие налоги. Замыкается порочный круг — безжалостные покупатели становятся уже безжалостными продавцами.
4. Если налоговая служба обнаружит систему, продавец рискует получить дополнительный налог и штраф в размере 40 % от суммы налога, которую он должен заплатить. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, покупателю вернут только ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Средства по дополнительным договорам не возвращаются.

Если сделка с ипотекой

Сам банк только выдает кредиты — ему ничего не грозит».

‘Банк не может рассматриваться как посредник в незаконной сделке. Банки не являются организациями, которые должны проявлять бдительность в этом деле. Заемные учреждения занимаются тем, что делают деньги.

Как налоговая реагирует на нарушения

По закону цена объекта не должна быть меньше 70% от его подземной стоимости. И этот предел — подтверждение того, насколько велика добрая воля государственной службы. Если продавец превысит допустимый предел и «закинет» стоимость объекта по значительной цене, налоговые органы начнут проверку.

ФНС работает во всех государственных структурах, включая Росреестр. Налоговые органы имеют право запросить документацию у банка, если сделка относится к кредитному фонду. Причина проверки — спорно низкая стоимость имущества.

‘Продавец, получив уведомление о доначислении подоходного налога при продаже недвижимости, может обратиться в суд и доказать, что низкая стоимость недвижимости не является ошибкой. Например, в квартире много лет не проводился ремонт. Если в ней перегорела вся проводка, стены покрылись плесенью или по какой-то другой причине она стоит не 20, а 10 млн рублей, государственные органы разработали эффективные инструменты для пресечения попыток снизить стоимость товаров для пополнения бюджета.

По правилам очень сложно доказать невиновность в случае вины, — говорит Лизина Гордеева.