Покупка квартиры — непростая задача. Даже если вы нашли дом своей мечты, вы все равно можете расторгнуть договор из-за непредвиденных обстоятельств. К ним относятся неоплаченные коммунальные услуги, нерадивый родственник-родитель (если речь идет о «вторичке»).
Неприятные сюрпризы могут поджидать владельца после оформления всех документов. Мы расскажем, как сберечь нервы и избежать лишних проблем.
Время чтения: время чтения не слишком велико — шесть минут.
Что нужно знать при покупке квартиры
Прежде всего, необходимо определиться с тремя ключевыми моментами: назначение рынка, местоположение и тип дома.
Заранее решите, будет ли квартира сдаваться в аренду, предполагается ли ее перепродажа и какая семья будет в ней жить. Определите для себя, что важнее — район в целом, например, местоположение, новостройка или квартира, в которой вы уже жили в прошлом.
Если вы выбираете новостройку, убедитесь, что подрядчик имеет хорошую репутацию, соблюдает сроки и не имеет серьезных претензий. Проверьте учредительные документы (свидетельства об уставном, регистрационном и налоговом учете, выписки из ЕГРЮЛ) и документы на дом (разрешение на строительство и проектные декларации). При покупке жилья на вторичном рынке важно ознакомиться с особенностями дома, выяснить, когда он был построен, проверить общее состояние, полы, коммуникации и чистоту в помещении, собственную документацию.
Особенно если речь идет о старом фундаменте.
Что касается расположения, рассмотрите разные районы с необходимой для комфортного проживания инфраструктурой и парками. Учитывайте транспортную доступность.
Какие документы нужны для оформления сделки
Внимательнее проверяйте пакет документов. Предложения продавца. Может меняться в зависимости от количества собственников, наличия несовершеннолетних детей и других обстоятельств.
- Выписка из ЕГН (единого государственного реестра недвижимости).
- Действующий паспорт. Если собственников много, необходимо предоставить удостоверение личности на каждого,
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру,
- Технический паспорт,
- Основание для законного переноса на все предыдущие сделки с квартирами,
- Нет задолженности — последняя платежная квитанция за ЖКУ,
- Нотариальный представитель омбудсмена, если таковой имеется. Это выражает согласие собственника с установленным сроком и право принять квартиру без участия,
- Убедитесь, что квартира не зарегистрирована по адресу.
- Если продавец состоит в браке, супруг дает согласие на продажу квартиры.
- Собственник другой квартиры отказывается от права на квартиру и ,
- Свидетельство о рождении ребенка + согласие садика и таможни.
Проверка истории квартиры
В первую очередь это касается правоустанавливающих документов. Если собственник продает квартиру в новостройке, необходимо проверить детали любых соглашений о капитальном строительстве или выделении земельного участка, разрешения на установку и договора на получение сертификата.
Нелишним будет наличие расписки о получении денег или переуступки прав на квартиру при разрешении вторичного жилья для защиты от претензий предыдущего владельца квартиры.
Если квартира продается после приватизации, в сделке должны участвовать все долевые собственники. В противном случае продавец должен предоставить нотариальное согласие на все части.
Квартира может быть подарена, обменена или выписана по решению суда. В таких случаях следует воспользоваться услугами брокеров и юристов, чтобы не стать жертвой мошенников. Вообще, рекомендуется привлекать профессионала на каждом этапе сделки.
Внимательно изучите выписку из ЕГРН. Если жилье не находится в залоге у банка или под арестом, вы узнаете, что на нем имеется обременение.
В техническом паспорте квартиры содержится информация о назначении и детальном дизайне жилого помещения и его восстановлении. У потенциальных арендаторов могут возникнуть проблемы с одобрением ипотеки, если предыдущий владелец вносил изменения без согласования.
Проверка участников
Все начинается с сопоставления информации. Паспортные данные и документация должны совпадать; внимательно посмотрите на само удостоверение личности. Если первые две цифры соответствуют коду города, под которым выдан паспорт, то все акварели, штампы и графы, указанные в графе «Место регистрации», дети и брак.
Чтобы обезопасить себя от риска подписать договор с некомпетентным продавцом, попросите справку из психоневрологического или наркологического диспансера. В ней должно быть указано, состоит ли собственник на учете. В противном случае родственники таких собственников могут попытаться отсудить у вас квартиру уже после ее покупки.
Как подготовиться к сделке
Если у вас есть полный пакет документов и нет вопросов, можно начинать подготовку к сделке. Перед заключением основного договора рекомендуется подписать предварительный договор. Это необходимо для того, чтобы определенные покупатели имели право приобрести квартиру и снять ее с продажи.
В договоре указывается согласованная цена и условия, на которых будет предоставляться жилье.
Договор гарантирует внесение аванса или первоначального взноса. К выбору платежа стоит подходить осознанно. Владелец обязуется вернуть задаток в случае неудачного исхода договора, но задаток возврату не подлежит.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи включает в себя следующую информацию.
- Дата,
- Паспортные данные договаривающихся сторон, включая регистрационные номера и номера НДС,
- Список лиц, имеющих право занимать квартиру после покупки,
- Характеристики квартиры: метраж, адрес и кадастровый номер, сведения из ЕГРН,
- Обоснование прав собственности собственника,
- Гарантии продавца,
- Согласие других сторон (если таковые имеются).
- Обязанности стороны, передающей и принимающей квартиру вместе с оплатой,
- Подписание стоимости квартиры и полученных средств,
- Приказы о расчетах,
- Подписи сторон
Типовые договоры можно найти в интернете или обратиться за помощью к юристу. Курс Юридической академии Романа Бевзенко «Актуальные вопросы гражданского права: реформа Гражданского кодекса Российской Федерации» рассказал мне больше о бюрократии, подводных камнях и получении ипотеки.
Порядок продажи квартиры
Больше половины курса уже пройдено. Составлен предварительный договор купли-продажи, подтверждена готовность внести аванс или задаток и согласованы договоры со всеми сторонами.
Следующий этап — нотариальное заверение договора. В случае совместной продажи или при наличии у владельца несовершеннолетних детей его услуги обязательны.
Нотариус не только проверяет юридические аспекты сделки, но и подает заявление на регистрацию в Росреестр. Если вы делаете это самостоятельно, то помимо самого заявления необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей. Срок регистрации права собственности составляет семь рабочих дней.
Если заявление подается в электронном виде, необходимы электронные подписи всех участников договора.
Существует несколько способов оплаты фиксированного взноса.
- Оплата наличными — ускоряет процесс, но повышает риск мошенничества.
- Оплатить квартиру в банке — наличные проверяются банкиром и перечисляются продавцу.
- Деньги помещаются в банковскую ячейку. Договор гарантирует, что продавец получит деньги только после выполнения всех необходимых формальностей.
- Депонирование денег у нотариуса — если стороны договорились, что оплата будет произведена только после регистрации перехода прав на квартиру,
- Регистрация задолженности — необходима, если платежи будут вноситься не единовременно, а частями; снять обременение с квартиры можно, подав заявление в Росреестр
После того как стороны выполнили все свои обязательства, продажа квартиры считается успешной для всех участников сделки.
Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
Госпожа Лосреестр дала несколько советов тем, кто собирается продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки ряда документов. Этот процесс занимает много времени, и агентство предупреждает, что продавцам лучше подготовиться к нему заранее.
Покупатель должен сначала убедиться, что продавец квартиры является ее законным владельцем. Правоустанавливающими документами, подтверждающими право на жилье, являются выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, на основании которого квартира была приобретена ранее, свидетельство о праве на наследство и договор дарения. Если у продавца нет актуальной выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах, покупатель может самостоятельно запросить ее на сайте Росреестра или на портале Госуслуг.
Этот документ позволяет отследить историю всех сделок с объектом недвижимости. Например, как часто менялось право собственности на квартиру и какие сделки совершались с ней в прошлом.
Читайте также: как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкции.
Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя
Стоит убедиться, что продавец не оплачивал коммунальные платежи; соответствующую справку в формате ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг. Если на момент покупки недвижимости продавец состоял в браке, необходимо согласие супруга. Очень важно проверить, был ли кондоминиум реконструирован.
Для этого покупатель должен запросить у продавца технический паспорт. Любые изменения в квартире должны быть узаконены. Если этого не сделать, то после покупки квартиры новому владельцу придется делать это самостоятельно за свой счет.
Фото: pexels. com.Читайте также: Как узаконить ремонт: пошаговая инструкция
На что еще обратить внимание
Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо заранее подготовить нотариальную доверенность на продажу квартиры и подать документы в Росреестр для государственной регистрации. Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний или опекун (недееспособный совершеннолетний или лицо, признанное ограниченно дееспособным), необходимо получить разрешение опекуна или органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Читайте также: когда требуется участие нотариуса в сделке с недвижимостью?
Сколько платить
Покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей за государственную регистрацию права собственности на квартиру. Если квартира приобретается в кредит, ипотечный кредит регистрируется одновременно с регистрацией права собственности на квартиру. За регистрацию ипотеки государственная пошлина не уплачивается.
Читайте также: Госпошлина за регистрацию права собственности: как и сколько нужно заплатить
Если кто-то зарегистрировал квартиру на продажу, стоит заранее решить с покупателем вопрос об условиях вывоза. Это можно сделать через интернет-портал Госуслуг или подав заявление в Министерство внутренних дел и коммуникаций. Далее необходимо заказать выписку из свидетельства о проживании.
Этот документ позволяет потенциальным покупателям подтвердить, что в жилом помещении никто не зарегистрирован. Срок действия выписки не должен превышать 30 календарных дней. Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом.
В этом случае для продажи квартиры требуется нотариальное согласие супруга.
Куда обращаться для регистрации сделки
- В виде бумаги от личного посещения офиса МФЦ или Росреестра,
- В электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра (при наличии усиленной специальной электронной подписи),
- Через нотариуса,
- Заказ дистанционных, выездных услуг через сайт ФГБУ «ФКП Росреестра».
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН. В ней содержится информация о праве собственности на квартиру.
Читайте также:
- Как защититься от мошенников при покупке квартиры.
- Как правильно оценить квартиру при продаже.
- Что делать, если вы купили квартиру с долгами перед коммунальными службами
Как правильно купить квартиру
После осознания того, что пора возвращаться домой, возникает множество вопросов. Где выбрать, как купить квартиру, как правильно составить всю документацию и как не переплатить. Мы остановились на некоторых важных полезных советах по этому вопросу.
- Какие у меня есть варианты при покупке квартиры
- Что входит в процесс покупки квартиры: стандартный порядок действий
- Как купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не быть обманутым
- Как купить квартиру без посредника или маклера: пошаговая инструкция
- Как быстро и выгодно купить квартиру в новостройке
- Когда стоит покупать квартиру на аукционе
- Как без проблем купить квартиру в другом городе
Самый простой способ с юридической точки зрения. Выберите подходящий дом, заключите договор с продавцом, переведите деньги и оформите смену собственности в Росреестре. Перевести деньги можно через специальный счет или открыв дверь.
