Квартира принадлежит мне и моему сыну. Сын хочет прописать дочь. Есть ли проблемы с комиссией при продаже квартиры?
Наталья Бракова.Проконсультировано: 236
Чтобы ответить на вопрос, необходимо сначала разграничить понятия «собственность» и «право пользования».
Квартира находится в общей совместной собственности между вами и вашим сыном.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе создавать принадлежащие ему вещи по любому иску, не противоречащему закону или иным правовым актам и не нарушающему права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе переуступать имущество. Собственник вправе присваивать, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, отдавать имущество в залог, обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом, принадлежащим ему правом собственности, другим лицам.
Дети не имеют права собственности на имущество своих родителей (ст. 60, п. 60 СК РФ), но дети имеют другие вещные права на эти жилые помещения. Жилые помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего четырнадцати лет, признается место жительства родителей, усыновителей или законных представителей родителей. Родители несут ответственность за воспитание своих детей и обязаны защищать их права (пункт 1 части 1 статьи 56 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 63).
К членам семьи собственника относятся дети, проживающие совместно с собственником в жилом помещении (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации). В этом случае дети пользуются теми же правами в одном помещении, что и зарегистрированный собственник.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением (пункт 1 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для вселения несовершеннолетнего ребенка в качестве постоянно проживающего (на условиях суточного проживания — на условиях дневного проживания) необходимо согласие другого собственника или проживающего совместно с ним гражданина (статья 679 Гражданского кодекса РФ, статья 70 Кодекса РФ. (Жилье в России)
В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предварительное согласие органов опеки и попечительства требуется только в случае совершения сделок с объектами Недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему (т.е. когда имущество находится в собственности ребенка).
Согласие органов опеки и попечительства требуется также в случаях, предусмотренных статьей 292 главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже жилых помещений, в которых проживают члены семьи собственника. Жилье, находящееся под опекой или попечительством (т.е. только на праве пользования), или несовершеннолетний член семьи собственника, оставшийся без попечения родителей (об этом известно органу опеки и попечительства).
Поскольку дочь сына не имеет права собственности на квартиру (отец, который является собственником, содержит ребенка как члена семьи и занимает квартиру как жилец), согласие органа опеки и попечительства на сделку по продаже не требуется. квартиры.
В вашем случае дочь вашего сына имеет право только пользоваться квартирой и проживать в ней постоянно.
Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?
Квартира, оформленная на несовершеннолетнего, свободна в обороте и может быть продана в любое время по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит никаких ограничений на этот счет.
Права несовершеннолетних
Конституция и Семейный кодекс гарантируют детям право на жилье.
При этом все граждане, проживающие на территории России, обязаны зарегистрироваться по месту жительства (или временного пребывания). В законе есть нюансы, касающиеся несовершеннолетних: дети до 14 лет могут быть зарегистрированы только вместе с одним из родителей или опекунов.
Это означает, что ребенка нельзя прописать в квартире бабушки или другого близкого родственника без прописки матери или отца. Если ребенку 14 лет или больше, он может быть зарегистрирован отдельно от родителей или опекунов.
Регистрация ребенка должна быть оформлена в течение 30 дней сразу после рождения.
Если регистрация оформлена не для новорожденного, то она должна быть оформлена в течение семи дней с момента выезда ребенка с предыдущего места жительства.
Дети могут быть зарегистрированы как во временно арендуемом жилье, так и в квартирах, постоянно принадлежащих их родителям.
Отсутствие регистрации ребенка может привести к тому, что родитель будет нести ответственность за управление и ограничит доступ ребенка к услугам здравоохранения и образования.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Квартиры, зарегистрированные на несовершеннолетних, могут быть проданы в любое время по желанию владельца, так как выручка от продажи отсутствует. Гражданский кодекс не содержит никаких ограничений на этот счет. Однако родителям следует заранее побеспокоиться о будущем месте регистрации ребенка, чтобы не нарушить иммиграционное законодательство.
Если ребенку еще нет 14 лет, то по этому адресу прописывается один из родителей.
Основная сложность при заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком обычно заключается в том, что покупатель отказывается покупать квартиру с прописанными людьми. Это связано с тем, что детей очень сложно выписать, даже в судебном порядке. Поэтому нередко при заключении договора покупатели требуют документы об отсутствии зарегистрированных лиц.
Существует два варианта заключения сделки с зарегистрированными несовершеннолетними.
- Договор купли-продажи содержит условие об освобождении родителя от квартиры в течение семи дней с момента переоформления недвижимости на покупателя. В противном случае новый собственник может приступить к принудительному выселению.
- Договор купли-продажи изначально предусматривает обязанность продавца выписать всех членов семьи до переоформления права собственности и получения.
Если ребенок не имеет доли в квартире, а только прописан в ней, то он имеет только право пользования квартирой, но не право распоряжаться ею как собственник.
В этом случае ребенок не является стороной сделки.
Для получения согласия комиссии на сделку купли-продажи необходимо, чтобы ребенок был не только зарегистрирован в квартире, но и входил в число ее собственников. Родители имеют право продать квартиру без согласия ребенка, так как его дееспособность считается ограниченной.
Однако органы комиссии должны проконтролировать законность сделки и оценить, не нарушает ли она имущественные права ребенка.
Согласие опеки
Вероятность консенсуса со стороны Комиссии зависит от следующих факторов.
- Если ребенок получает равную по размеру долю в другом доме, приобретенном взамен предыдущего, или если ему предоставляется финансовое вознаграждение за утраченный капитал.
- Если условия проживания ребенка не ухудшатся в результате сделки, санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).
Если в результате анализа предстоящей сделки орган опеки придет к выводу, что несовершеннолетний выиграет от сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то он даст свободное согласие.
Для сделок с квартирами, в которых ребенок только зарегистрирован и не имеет прав собственности, согласие органа опеки требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой или попечительством (после смерти или лишения родительских прав).
Чтобы проверить, имеет ли ребенок право собственности на квартиру или только зарегистрирован в ней, покупатель может запросить выписку из ЕГРН. Это касается всех собственников жилья, включая несовершеннолетних.
Если в выписке из ЕГРН имя ребенка не указано, но оно есть в выписке из Книги учета жильцов, значит, ребенок зарегистрирован в квартире.
Более подробно о покупке земли в родовом капитале рассказано в нашей документации.
Подробнее о договорах дарения недвижимости читайте в статье.
Вся необходимая информация о счетах эскроу содержится в тематическом материале.
Этапы заключения сделки купли-продажи
Сделка купли-продажи с зарегистрированным несовершеннолетним включает в себя следующие шаги.
- Продавец готовит ряд документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРП, свидетельство о праве собственности, технический паспорт, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т.д.), выписку из домовой книги, финансово-лицевые счета.
- Обе стороны соглашаются с условиями сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором фиксируется их намерение заключить данную сделку в будущем. Вносится первоначальный взнос или задаток.
- Прежде чем составить основной договор купли-продажи, его обычно должны подписать все жильцы. Для этого родители и их дети должны заполнить в Министерстве внутренних дел или территориальном заместителе главного управления МФЦ заявление о выезде, к которому прилагаются паспорта и свидетельства о рождении детей.
- В то же время родители могут зарегистрировать себя и своих детей по новому адресу и заполнить листок прибытия (хотя это можно сделать в течение семи дней после увольнения). Процесс регистрации бесплатный, государственная пошлина не взимается. Для регистрации родителя по новому адресу требуется письменное согласие собственника (при условии, что родитель не состоит в близком родстве с собственником). Дети автоматически регистрируются в качестве родителей без согласия владельца.
- После освобождения необходимо запросить в паспортном столе документы, подтверждающие, что в квартире нет зарегистрированных лиц.
- Заключается договор купли-продажи. Договор должен быть заключен в письменной форме по желанию сторон и заверен у нотариуса.
- Переоформление недвижимости на покупателя через Росреестр.
Если ребенок не только прописан, но и владеет долей в продаваемой квартире, то в сделке есть дополнительный этап в виде получения разрешения от органа опеки и попечительства.
Для этого родитель должен предоставить в орган опеки и попечительства следующую информацию
- Паспорт.
- Свидетельство о рождении для детей до 14 лет.
- Выписка из ЕГРН, технический/юридический паспорт на продаваемые и покупаемые квартиры.
- Выписки из домовых книг, финансово-лицевых счетов по новому месту жительства.
По результатам рассмотрения дается письменное согласие на совершение сделки или отказ в ее совершении. При положительном решении родитель обязан предоставить в Комиссию документ о сделке, подтверждающий выделение ребенку равной доли в новой квартире.
Как продать квартиру если прописаны дети
Филиал ФГБУ «ФКП Рослыстор» по Псковской области
Важно отметить, что права детей охраняются законом, и управлять ими должны их родители или иные законные представители. Аналогично, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом ребенка относятся к компетенции органов опеки и попечительства. Для потенциальных покупателей возрастают риски, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, хотя они не являются ее собственниками.
Хотя многие россияне стараются избегать подобных сделок, есть и другой способ покупки квартиры — осторожный и ответственный.
Закон не запрещает продавать квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние, но непосредственно перед их реализацией несовершеннолетние должны быть выписаны и прописаны в другом месте.
«Согласно статье 20 Гражданского кодекса РФ, местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, или его опекуна признается место жительства его законных представителей — родителей, отчимов или опекунов». Та же процедура должна быть соблюдена в отношении несовершеннолетних детей, проживающих в квартирах». «Такой же порядок действует в отношении несовершеннолетних детей, проживающих в квартирах, — комментирует Валентина Морозова, эксперт Псковской областной земельной торгово-промышленной палаты.
Продажа имущества, затрагивающего права несовершеннолетних, осуществляется только с участием комиссии и органов опеки и попечительства. Нормы этого закона остаются в силе, но обходят стороной сделки с прописанными детьми; в 2018 году Российская Федерация отменила эти нормы. Отменено правило, согласно которому родитель может продать квартиру, в которой прописан ребенок, только с согласия органов комиссии.
Если несовершеннолетний ребенок является собственником недвижимости, он не может обойтись без нее, не обращаясь в органы власти. Родители, усыновители, опекуны или попечители не имеют права продавать, обменивать, сдавать в аренду, делить или распределять доли из собственности ребенка без предварительного разрешения органов Комиссии, однако родители или опекуны могут самостоятельно выписать ребенка из квартиры. В этом случае важно соблюдать правила, а не ухудшать условия проживания ребенка.
Гражданский кодекс предусматривает обязательное участие органов комиссии при продаже квартиры, если прописанный в ней ребенок находится под комиссией или остался без попечения родителей.
Согласие комиссии и органов опеки не требуется, однако при переоформлении права собственности на этапе освобождения от ребенка могут возникнуть некоторые сложности. При освобождении несовершеннолетнего ребенка от квартиры его необходимо сразу же зарегистрировать по новому месту жительства.
После регистрации родители должны убедиться, что новое место жительства ребенка не меняет первоначальных условий проживания. Например, если несовершеннолетний ребенок жил в другой квартире, а после переезда оказался в одной комнате с другими детьми, то права ребенка нарушены.
Чтобы снять ребенка с учета, необходимо подать заявление в МФЦ или паспортный стол. Какие риски могут возникнуть при покупке жилья, в котором прописан ребенок? Если в продаваемом доме прописаны несовершеннолетние дети, стоит обратить внимание на два момента
Если при покупке недвижимости использовался материнский капитал, а ребенок не стал собственником, а просто был там прописан, покупателя может ждать неприятный сюрприз — от затягивания сроков сделки до суда.
Теоретически невозможно продать дом, купленный на родовые деньги, без выделения доли детям. Однако если покупатель не прояснит этот вопрос до сделки, то данный факт может быть обнаружен только в момент регистрации перехода права собственности, а это может быть уже поздно.
Совершеннолетние дети, их законные представители или органы опеки могут воспринять такую сделку как недействительную, а покупатель не получит никаких денег, так как продавец не сможет ничего вернуть, пока имущество будет возвращено продавцу.
Поэтому продавцу всегда следует запрашивать справку из SDOE об использовании или неиспользовании средств материнского капитала. Если материнский капитал был использован, но доля жилья не была выделена детям, перед продажей квартиры родители должны сначала перевести недвижимость на несовершеннолетнего, а затем получить разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
Осторожность следует проявлять и при покупке приватизированной квартиры. В этом случае необходимо выяснить, были ли дети зарегистрированы в квартире на момент приватизации. Вам следует запросить подробную выписку из домовой книги, в которой содержится история всех жильцов квартиры с момента постройки дома.
Там можно узнать, кто, когда и где был прописан, откуда пришел и куда уходит. Если в доме прописан несовершеннолетний, то он имеет право на долю в собственности. Если ребенок в какой-то момент лишился ее, то после достижения совершеннолетия он может обратиться в суд и признать сделку недействительной.
Однако если ребенок был прописан в квартире после приватизации, он не имеет на нее никаких прав. Даже если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, договор о предоставлении жилья может не вызвать никаких проблем.
Редактирование: 19/01/2022, 13:22Опубликовано: 19/01/2022, 13:22
Версия для печати.
Как продать квартиру, если в семье есть дети
Государство строго следит за соблюдением прав несовершеннолетних. Поэтому родители могут столкнуться с некоторыми трудностями при продаже квартиры. В этом разделе рассказывается о том, как правильно продавать жилье семьям с детьми.
- Тонкости продажи квартиры с детьми.
- Квартира зарегистрирована на одного ребенка.
- Несовершеннолетний владеет жилым помещением или долей в жилом помещении
- Право ребенка на проживание не подтверждено документально
- Дети, оставшиеся без попечения родителей, зарегистрированы в квартире {пространство}
Алена и Павел — молодые родители. Их сыну Платону четыре года. На семейном совете супруги решили, что пора переезжать из квартиры со спальней в более просторное помещение. Но сначала ее нужно продать. Как оказалось, это не так-то просто.
