На первый взгляд, переуступка прав аренды, например, при смене земельного участка, — это простой процесс, который требует лишь подписания соглашения о смене сторон договора аренды. Однако это не так. Чтобы законно изменить часть договора, необходимо соблюсти все требования законодательства.
В противном случае соглашение о передаче обязательств, вытекающих из договора аренды, будет признано недействительным.
Соблюдение условий передачи прав по договору аренды
Как и другие правоотношения, договор аренды и переход прав и обязанностей по нему регулируются законом. Гражданский кодекс Российской Федерации содержит конкретные ограничения, которые необходимо соблюдать при смене сторон договора.
Уступка права аренды не должна противоречить закону
Существуют определенные особо охраняемые сферы деятельности, правовые ограничения которых включают ряд запретов на передачу права пользования объектом другому лицу.
Так, например, при аренде объекта арендатор не может передать это право третьему лицу.
При заключении договора аренды объекта или ресурса предусматривается, что конкретным арендатором является хозяйствующий субъект. Иными словами, в данной сфере существуют процессы разрешенной экономической деятельности.
Примерами ограничений на передачу в аренду являются следующие сферы деятельности.
- Использование рыбоводческих хозяйств.
- Приоритетное использование дикой фауны и флоры.
- Использование подземных участков.
- Использование континентальных стеллажей.
Перечисленные выше ограничения содержатся в различных нормативных актах, и найти исчерпывающую информацию в одном источнике невозможно. Поэтому, чтобы соблюсти все запреты, необходимо найти и проанализировать все законы и нормативные акты, регулирующие ту или иную сферу экономической деятельности.
Поэтому целесообразно доверить выявление существующих ограничений юридической фирме. Юрист составит договор аренды, разъяснив возможность переуступки прав арендатора или арендодателя третьему лицу.
Закрепление момента передачи прав по договору аренды
Если права и обязанности, вытекающие из договора аренды, в будущем будут переуступлены другому лицу, в договоре переуступки прав аренды должен быть четко указан момент переуступки.
Таким образом, для соблюдения данного правила необходимо установить конкретную дату или иное условие, когда права арендодателя или арендатора переходят к новому участнику правоотношений.
Получение согласия на перемену лиц в договоре аренды
В некоторых случаях для уступки прав требуется согласие контрагента по договору аренды. Закон содержит специальные правила о согласии, и права и обязанности не могут быть уступлены без соблюдения этих правил.
Случаи, когда согласие арендатора на уступку прав необходимо
В договоре аренды большое значение имеет личность контрагента. Иными словами, она важна для выражения желания расторгнуть договор.
В то же время, как пояснил Верховный суд РФ, характер роли контрагента по договору должен быть объективно доказан. Таким образом, даже если уступка права требования по договору аренды запрещена положениями договора, объективные обстоятельства свидетельствуют о том, что личность контрагента несущественна, но на практике запрет не применяется.
Следует отметить, что значительная существенность арендатора или арендодателя была доказана в суде. Поэтому важно выстроить четкую и документально оформленную правовую позицию, чтобы решение было принято в вашу пользу.
Когда вы представляете свои интересы самостоятельно, есть риск, что другие участники спора в ходе судебного заседания представят возражения против вашей позиции. А вы не сможете сразу же опротестовать возражения ответчика, поскольку не обладаете достаточными знаниями в области права.
По этой причине целесообразно обратиться к услугам арбитражного адвоката. Специалист грамотно защитит ваши интересы в суде благодаря своему богатому опыту и обширным знаниям законодательства.
Хотя уступка лизинговых прав запрещена договором, на самом деле, согласно пункту 3 статьи 388 ЗК РФ, расторжение договора лизинга не может быть осуществлено на основании нарушения его условий, и в этом случае уступка не признается недействительной.
Однако другие пункты договора дают стороне право требовать возмещения убытков за неисполнение обязательств, вытекающих из договора.
Следует также отметить, что возможна уступка права требования аренды в нефинансовой форме, если это не запрещено договором.
Если арендная плата выплачивается не непосредственно арендодателю, а другому лицу — бенефициару, то замена последнего без согласия арендатора возможна только в том случае, если это не усложняет процесс исполнения обязательства.
Если перечисление арендной платы более обременительно для арендатора, замена получателя без его согласия невозможна.
Получение разрешения на уступку прав от всех лиц на стороне арендодателя
Если в договоре аренды на стороне арендодателя выступает несколько лиц и одно из них хочет уступить право требовать внесения арендной платы по договору аренды, необходимо получить согласие всех сособственников.
Аналогичная ситуация возникает и в случае уступки прав и обязанностей арендатора другим лицам. В этом случае согласие арендодателя на действия этих контрагентов является обязательным. Однако ответственность за выполнение обязательств, вытекающих из договора, например, за поддержание арендованного имущества в надлежащем состоянии, остается за первоначальным арендатором.
В вышеуказанных случаях согласие должно быть выражено в надлежащей форме всеми лицами на стороне арендодателя. Для этого целесообразно обратиться к юридическим услугам. Специалисты могут подготовить всю необходимую документацию, и вы тоже сможете это сделать:
- Вы можете быть уверены, что не избежали необходимого процесса Colour.
- Экономия времени, которое можно посвятить основной деятельности.