Существуют разные причины, по которым люди хотят купить комнату, а не квартиру. Это и финансовые возможности, и желание жить в центре города, и перспектива сдачи комнаты в аренду.
В этой статье мы рассмотрим тонкие различия между покупкой комнаты в коммунальной квартире и тем, как правильно оформить сделку и избежать проблем с соседями.
Поиск комнаты, просмотр, знакомство с соседями
Сегодня мало кто ищет недвижимость по объявлениям на телефонных столбах или автобусных остановках. Основной источник актуальной рекламы — интернет.
Популярные источники: сообщества по продаже недвижимости в социальных сетях, таких как «Авито», «Домофонд», «ЦИАН», «Яндекс-Недвижимость». Там можно задать необходимые параметры: площадь помещения, удаленность от метро, количество комнат в квартире, количество санузлов и т.д. Фотографии, приложенные к объявлениям, позволяют заранее оценить состояние комнат и мест общего пользования в квартире.
Поиск подходящего объявления — это первый шаг. Далее важно посмотреть комнаты, оценить состояние кухни и санузла и познакомиться с будущими соседями. Эффективнее всего отправляться на просмотр в вечернее время, так как жильцы соседних комнат, скорее всего, будут дома.
Важно заранее установить свои собственные стандарты того, что является приемлемым, а что нет.
Если для вас важна чистота «общего» пространства, не соглашайтесь на заметно грязные варианты. Это может означать, что соседи равнодушны, не соблюдают график уборки и вряд ли будут ремонтировать территорию снова. Можно сразу же задать вопрос о присутствии в местах общего пользования молодых людей, злоупотребляющих алкоголем, и запахи и звуки могут многое рассказать.
Находясь в комнате, оцените звукоизоляцию. Хороший звук по ту сторону стены может еще больше раздражать нервы.
Проверка права собственности, обременений, долгов за ЖКУ
Чтобы понять, действительно ли продавец является собственником комнаты, можно посмотреть выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всех собственниках недвижимости, их обязательствах и ограничениях, если таковые имеются.
Выписки можно заказать онлайн на сайте Росреестра (услуга платная). Однако, как правило, делать это необязательно. При оформлении сделки купли-продажи вы в любом случае пойдете к нотариусу.
Он обязательно проверит право собственности и обременение — опять же с помощью актуальной выписки из Росреестра.
Чтобы избежать покупки комнаты с долгами, передайте продавцу последнюю оплаченную квитанцию за жилье и совместную или справку из администрации или ТСЖ.
У собственников других комнат преимущественное право на покупку
Ваш будущий сосед, уже имеющий комнату в коммунальной квартире, по закону имеет приоритет на покупку другой комнаты в квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст.
250 ГК РФ). Перед тем как продать комнату вам, продавец обязан известить о продаже всех собственников комнат в коммунальной квартире. И вы сможете купить ее только в том случае, если все эти собственники откажутся от покупки.
Всем собственникам отправляется письмо с предложением купить комнату по цене, установленной продавцом, на равных условиях. Они должны быть зарегистрированы на квитанции о возврате. Они должны быть отправлены на сайт регистрации.
Не все владельцы комнат могут фактически проживать в коммунальных комнатах. Собственники могут прийти к нотариусу и написать отказ от покупки, но делают это очень редко. Если по истечении месяца со дня получения письма адресат не изъявил желания купить комнату, это считается отказом от продажи.
Однако простого отказа представителя недостаточно, если в квартире или у гражданина в других комнатах прописаны несовершеннолетние или граждане. Необходимо также получить согласие комиссии и администрации сада.
Можно отправить письмо с уведомлением от нотариуса. Эта услуга платная, но так вы можете быть уверены, что уведомление отправлено всем собственникам и что отказ будет заверен. В этом случае будет выдан сертификат, подтверждающий, что владелец комнаты приложил все усилия для соблюдения права на свободу.
Сделка купли-продажи — обязательно у нотариуса
Поскольку покупка комнаты в коммуналке является приобретением доли в квартире, сделка обязательно должна быть оформлена у нотариуса, так как 2016 года требует закон (статья 42 Федерального закона от 13. 07. 2015 года, статья 42 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
.
Если продавец состоит в браке, он должен представить нотариальное согласие жены на продажу.
Нотариус проверяет, действительно ли продавец является собственником комнаты, проверяет ограничения и весовые коэффициенты, после чего вы и продавец подписываете договор в трех экземплярах.
Далее, как и при покупке квартиры, необходимо подать документы в ближайший МФЦ для регистрации собственности. Что требуется: договор купли-продажи — три экземпляра всего, выписка из ЕГРП о собственниках комнат продавца, при этом нужно постараться соблюсти права рыночной преференции.
Если комната «продается» по договору дарения, то других собственников комнаты в силу режима не требуется. Однако этого делать не следует — сделка легко может быть воспринята как недействительная. Если продавец предлагает такой вариант, рекомендуется отказаться.
Смогу ли я сдавать в аренду комнату, которую куплю
Многие считают, что для того, чтобы сдать комнату в коммунальной квартире, необходимо получить согласие соседа, которому принадлежит другая комната. Это не так.
Если вы снимаете комнату, собственником которой являетесь, вы можете сдавать ее без согласия соседа. Если сосед не удовлетворен, он может отстаивать свои права через суд и выиграет только в том случае, если ваш арендатор действительно нарушил его права.
Домовладельцы обязаны поддерживать общее имущество в хорошем состоянии, уважать права соседей и правила пользования их домом. Эти обязанности распространяются и на комнаты жильцов в коммунальных квартирах.
ЕкатеринаТитова
3 правила безопасной покупки комнаты в квартире
Основное отличие продажи комнаты от продажи квартиры заключается в обязанности продавца соблюдать рыночные приоритеты.
В связи со стремительным ростом стоимости жилья в последнее время увеличился как спрос, так и предложение на продажу комнат. В настоящее время на продажу выставлено около 1000 таких объектов. По статистике, за последний год спрос на комнаты в России вырос в среднем на 13 %.
В некоторых городах и регионах он увеличился в разы. Например, в столице — в 1,5 раза, а в Крыму — в 3 раза. Столь резкий рост спроса на данный тип домов объясняется их относительно доступными ценами.
В Москве часто можно купить более дорогую комнату за 1,5 миллиона рублей, квартиру и вовсе экономную.
При покупке комнаты в коммунальной или обычной квартире следует обратить внимание на некоторые важные детали Мы выделяем три основных правила, которые необходимо соблюдать при покупке комнаты
Наличие права собственности у продавца – правило №1
Первоначально следует изучить документы, подтверждающие право собственности продавца. Это могут быть договоры купли-продажи, дарственные, строительные или иные документы. Стоит сверить личные данные продавца, указанные в документах на недвижимость.
Для этого обычно достаточно паспорта. Еще один важный документ — выписка из ЕГРН.
В выписке, помимо данных о собственнике, должно быть указано, является ли комната отдельным объектом недвижимости или продавец владеет только одной долей в «коммунальной» квартире или комнате коммунальной собственности.
Выписки из ЕГРН потенциальные покупатели могут получить сами — данные являются публичными, и даже собственник не может их получить. Рекомендуется заказывать выписки непосредственно перед сделкой. Информация, указанная в них, действительна только с даты выдачи.
Соблюдение права приоритетной покупки – правило №2
В этом заключается важное отличие от квартир. Владелец соседней комнаты в «коммунальной квартире» имеет право на продажу. Чтобы соблюсти это право, продавец обязан заранее сообщить владельцу квартиры о продаже комнаты другим собственникам и предложить купить ее первым.
Кроме того, предложение должно быть сделано только в письменной форме, даже если имеются расходы и другие условия; если владелец не отвечает на предложение в течение 30 дней, продавец может начать поиск стороннего покупателя на условиях, указанных в предложении. Это правило также обязательно для квартир, находящихся в долевой собственности.
Если продажа квартиры стороннему покупателю осуществляется на иных условиях, чем предложение собственнику, сделка может быть признана судом недействительной.
Если продажа квартиры завершена до истечения 30 дней, продавец обязан представить в ЕГРН отказ от права покупки другого собственника при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.
Если один из собственников или один из них не достиг 18 лет, то на отказ от права собственности должен быть предоставлен орган опеки, а сделка должна быть нотариально заверена.
Если комната приобретается одним из собственников «общей квартиры», право предпочтения недействительно. В этом случае нет необходимости направлять предложение о покупке другим собственникам.
Если же комната в «коммунальной квартире» принадлежит муниципалитету, то предложение о покупке должно быть направлено владельцу ипотечных долей.