Доходные контракты позволяют приобрести квартиру, не беря ипотечный кредит. Однако все не так просто, как может показаться. Напротив, новый владелец должен ежемесячно выплачивать платежи предыдущему собственнику или заботиться о нем до конца жизни.
Вместе с юристами и экспертами по недвижимости «секрет» заключается в том, чтобы понять, какие виды аренды бывают, чем чревато заключение такого договора и как на него можно обидеться.
Обсуждаем.
Что такое рента
Рента — это доход от капитала, облигаций, недвижимости или земли, который человек получает, когда предоставляет имущество в пользование третьему лицу. Этот доход может быть выплачен не только деньгами, но и товарами, рабочими местами или услугами, в зависимости от вида ренты. При этом способ выплаты восстановительной стоимости должен быть равен размеру самой ренты, говорит доцент кафедры Министерства частного права Государственного университета имени Светланы Тито.
Важно: сумма этих вещей или услуг не должна быть меньше минимального месячного прожиточного минимума.
Договор ренты — это договор, по которому получатель ренты передает свое имущество в собственность плательщика ренты в обмен на систематические платежи или содержание в течение всего срока службы имущества.
Юрий Александров, директор юридической компании «А. Лигал
Обычный пример: пожилой пенсионер (собственник квартиры) заключает такой договор, по которому он приобрел право собственности на содержание этой квартиры.
Ирина Михеева, главный юрисконсульт группы компаний «КСК», отметила, что по договору аренды может быть передано как недвижимое, так и движимое имущество. Например, автомобили и техника. Все зависит от вида аренды, поскольку плательщиком арендной платы может быть гражданин, организация, государство или муниципалитет.
Какие бывают договоры ренты
Существует три вида доходных договоров.
- Договоры постоянного дохода,
- Договоры пожизненного содержания,
- Контракт на сохранение жизни с иждивением.
Договор постоянной ренты
Оксана Васильева уточнила, что постоянные увеличения не ограничены сроком жизни бенефициара. По такому договору собственник получает фиксированный платеж или услугу в обмен на свое имущество.
После смерти арендатора право на выплаты по договору переходит к наследникам покойного.
По словам Шона Бетрозова, члена Московской коллегии адвокатов, получить постоянное место жительства могут только граждане или некоммерческие организации.
При этом арендную плату могут вносить граждане, юридические лица, государства и муниципалитеты.
Плательщик может возместить текущую арендную плату и отказаться от дальнейших платежей. Если цена покупки не указана в договоре, она соответствует годовой арендной плате по закону.
В России постоянная аренда не пользуется популярностью. По словам Ирины Михеевой, такие договоры часто заключаются в западных странах.
Договор пожизненной ренты
По договору пожизненной ренты гражданин передает свое имущество в собственность плательщика ренты и получает взамен определенную сумму. Оксана Васильева, доцент факультета правового регулирования экономической деятельности Экономического университета при Правительстве РФ, говорит, что такие аннуитеты отличаются от постоянных тем, что ограничены сроком жизни получателя.
Как правило, такие договоры заключаются для того, чтобы пожилые люди получили дополнительные средства на содержание в течение всей жизни. Взамен пожилой человек передает аннуитенту свою собственность, обычно квартиру или дом, на протяжении всей своей жизни». Таким образом, аннуитент фактически продает свое имущество перед смертью, но продолжает им пользоваться», — поясняет Светлана Титор.
В отличие от пожизненных аннуитетов, пожизненные аннуитеты могут быть выплачены только в денежной форме. Действие договора прекращается после смерти человека, чье имущество перешло в пожизненную ренту.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Пожизненное содержание с иждивением — один из видов пожизненной ренты. Владельцы, которые передают свое имущество арендатору, получают пожизненный уход, а также выплаты.
Светлана Титор, доцент, факультет частного права, Государственный университет управления
Арендодатели обязаны обеспечить получателя ланды жильем, питанием и одеждой, а также соответствующим уходом в случае, если этого требует состояние здоровья.
По словам Оксаны Васильевой, пожизненное содержание с иждивением — самый распространенный вид пенсии. Как правило, они назначаются для поддержания жизни одиноких и малоимущих людей.
Для получателя дохода он полезен тем, что он знает, что финансово обеспечен и что о нем будут заботиться до конца жизни. А для арендатора — это то, что он действительно платит взносы и уже имеет собственность. Но он имеет право распределить это имущество, но с согласия получателя рентных платежей», — говорит Алексей Мурашев из AM Capital.
Характеристика договоров пожизненного содержания с иждивением:
- Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо,
- В договоре должен быть установлен общий размер содержания получателя ренты в месяц, который не должен превышать двух прожиточных минимумов, установленных в данной местности.
- Целью договора может быть недвижимое имущество.
Договоры пожизненного содержания действительны до тех пор, пока жив получатель ренты. Если плательщик умирает, его обязательства могут принять на себя наследники — договор продолжается.
Где можно заключить договор ренты
Договоры аренды — особые и неформальные, говорит Юрий Александров, директор юридической фирмы A. Legal. Дело в том, что собственник передает свое имущество другому лицу, не зная, сколько денег он за него получит.
А получатель недвижимости не знает, сколько платежей по договору необходимо перечислить.
В результате получатель ренты может получить от плательщика сумму, значительно превышающую рыночную стоимость имущества. Или, наоборот, эта сумма может быть значительно ниже.
В связи с тем, что в таких договорах в первую очередь рискуют обе стороны, они должны быть заключены строго по нотариальной формуле. В противном случае договор о доходах считается недействительным. Нотариус должен убедиться, что все стороны договора компетентны и принимают решение по собственной воле.
Теперь проконтролируйте подлинность документа.
Если по договору аренды передается право собственности на имущество, то переход прав должен быть зарегистрирован в реестре убытков (одновременно с регистрацией обременения в договоре аренды).